Während es für Gewerbeliegenschaften kaum Einschränkungen gibt, sind die Vorschriften für Wohnimmobilien sehr streng. Nachfolgend wird erläutert, was erlaubt ist, wo Probleme entstehen können und welche Sonderregelungen gelten.
Grundsätzlich dürfen Personen ohne Schweizer Staatsbürgerschaft nur dann eine Wohnimmobilie erwerben, wenn sie eine Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) besitzen. Wer nur eine Aufenthaltsbewilligung (Ausweis B) hat oder gar keinen festen Wohnsitz in der Schweiz, braucht eine spezielle Bewilligung – und diese wird nur in Ausnahmefällen erteilt. Besonders schwierig ist der Erwerb von Ferienwohnungen, weil dafür kantonale Kontingente bestehen. Wer aus einem EU- oder EFTA-Land kommt und in der Schweiz lebt, kann hingegen eine Hauptwohnung kaufen, ohne eine zusätzliche Genehmigung einzuholen. Für Unternehmen gelten andere Regeln: Gewerbeliegenschaften dürfen auch von ausländischen Investoren gekauft werden, solange sie betrieblich genutzt werden.
Was passiert, wenn ein Schweizer eine ausländische Person heiratet, dann aber verstirbt und seine Ehepartnerin das Grundstück erbt? Hier gibt es eine gute Nachricht: Erbschaften fallen nicht unter die Lex Koller. Die ausländische Ehefrau darf das Haus oder die Wohnung ohne Probleme übernehmen. Soll sie das Grundstück später verkaufen, gelten jedoch wieder die üblichen Einschränkungen für potenzielle Käufer, wenn es sich um eine Wohnimmobilie handelt.
Ein besonders heikles Thema ist der Kauf von Ferienwohnungen durch ausländische Personen. Es gibt strikte Vorgaben: Jeder Kanton hat eine begrenzte Anzahl an Bewilligungen für ausländische Käufer. Zudem darf die Ferienwohnung nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche haben und muss privat genutzt werden. Eine vollständige Vermietung ist nicht erlaubt, sondern nur in begrenztem Rahmen möglich. Wer sich eine Ferienwohnung in der Schweiz sichern will, sollte sich also genau über die jeweiligen kantonalen Regelungen informieren.
Ein spannender Fall tritt ein, wenn eine ausländische Person ein Unternehmen kauft, das eine Betriebsimmobilie besitzt – und sich in dieser Immobilie eine Wohnung befindet. Kann der neue Besitzer diese Wohnung selbst bewohnen? Hier wird es kompliziert: Solange die Wohnung für den Betrieb notwendig ist, also etwa eine Hausmeisterwohnung oder ein Wohnbereich für den Geschäftsführer, kann eine Nutzung möglich sein. Wenn jedoch die Wohnung einfach als private Wohnnutzung dient, könnte eine Bewilligungspflicht bestehen. In solchen Fällen wird geprüft, ob der geschäftliche Zweck überwiegt oder ob die Wohnung zu stark im Vordergrund steht.
Die Hotellerie hat ein eigenes Problem: Viele Hotels bieten Personalwohnungen für ihre Angestellten an. Doch was passiert, wenn das Hotel einem ausländischen Investor gehört? Hier gilt: Personalwohnungen sind erlaubt, solange sie ausschliesslich für Mitarbeitende genutzt werden und nicht separat verkauft oder frei vermietet werden. In der Praxis verlangen die Behörden oft einen Nachweis, dass die Wohnungen wirklich dem Betrieb dienen und nicht als verdeckter Wohnimmobilienerwerb genutzt werden.
Was ist mit Firmen, die offiziell in der Schweiz registriert sind, aber mehrheitlich ausländische Investoren oder Gesellschafter haben? Hier gilt eine wichtige Regel: Wenn eine ausländische Person oder eine Gruppe von ausländischen Personen mehr als ein Drittel der Stimmrechte oder des Kapitals an einer Gesellschaft hält, gilt diese als „ausländisch beherrscht“. Das bedeutet, dass sie ebenfalls den Einschränkungen der Lex Koller unterliegt. Solche Firmen dürfen keine Wohnimmobilien ohne Bewilligung erwerben, während der Kauf von Gewerbeliegenschaften in der Regel unproblematisch bleibt. Die Behörden achten dabei genau auf die Kapital- und Stimmrechtsverhältnisse.
Die Lex Koller ist eine der strengsten Regelungen in Europa, wenn es um den Schutz des Wohnimmobilienmarkts vor ausländischen Investoren geht. Während Geschäftsliegenschaften relativ problemlos gekauft werden können, sind Wohnliegenschaften und Mischformen wie Betriebswohnungen oder Personalwohnungen oft bewilligungspflichtig. Wer als ausländische Person eine Immobilie in der Schweiz kaufen will, sollte sich daher frühzeitig informieren und gegebenenfalls eine juristische Beratung einholen.