Wenn eine Liegenschaft Miteigentum darstellt und die Miteigentümer sie zusammen bewohnen oder die Liegenschaft durch einen Miteigentümer an den anderen oder einen Dritten vermietet wird, muss sich jeder seinen Anteil am Mietwert bzw. den Mieteinkünften seinem Miteigentumsanteil entsprechend anrechnen. Wer als Eigentümer eine Liegenschaft einem Nahestehenden gratis zur Verfügung stellt, muss sich den Eigenmietwert anrechnen lassen (BGE 2A.508/2001 vom 26. Juni 2002). Bei unentgeltlicher Überlassung an den getrenntlebenden Ehegatten ist der Eigenmietwertanteil den Alimenten in Rentenform gleichzusetzen (Versteuerung Eigenmietwert, Abzug Alimente).
Liegenschaftsunterhaltskosten können nur durch Liegenschaftseigentümer im Rahmen ihres Eigentumsanteils geltend gemacht werden. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Unterhaltskosten vollumfänglich durch einen Miteigentümer allein übernommen werden. In Einzelfällen können bei Miteigentümern mit getrennter Steuerpflicht die Unterhaltskosten bei derjenigen Person zum Abzug zugelassen werden, die sie nachweislich bezahlt hat (VGE SG vom 22.5.2008).
Beispiel: Ein Konkubinatspaar hat ein Eigenheim zu je ½ Miteigentum. Die Investition in eine umweltfreundliche Heizung für CHF 60’000 wird von einem Miteigentümer allein bezahlt. In den beiden Steuererklärungen sind die Kosten trotzdem je hälftig geltend zu machen.
Voraussetzung für den Abzug von Schuldzinsen ist das Vorhandensein einer eigenen Schuld. Für eine Drittperson bezahlte Schuldzinsen sind nicht abziehbar. Auch ein Solidarschuldner ist gegenüber der Bank zahlungspflichtig. Die von ihm nachweislich bezahlten Schuldzinsen können steuerlich in Abzug gebracht werden, auch wenn der Solidarschuldner nicht Eigentümer der Liegenschaft ist. Der Abzug von Schuldzinsen setzt nicht voraus, dass ein entsprechendes Einkommen (Mietwert) versteuert wird (BGE 2C_142/2014 vom 13.4.2015).
Nach der Trennung der Ehe mit Wegzug des Ehemannes wohnt die Ehefrau unentgeltlich in der Wohnung, welche einen Eigenmietwert von CHF 24’000 hat. Der Ehemann übernimmt während der Trennung die gesamten Schuldzinsen von CHF 12’000 und die Unterhaltskosten von CHF 4’800. Es ergeben sich folgende Veranlagungen:
| Veranlagung | Mann | Frau |
|---|---|---|
| Übriges Einkommen netto | 90’000 | 50’000 |
| Eigenmietwert je ½ | 12’000 | 12’000 |
| -Liegenschaftsunterhalt je ½ | -2’400 | -2’400 |
| -Schuldzinsen je ½ | -6’000 | -6’000 |
| Alimente (je ½ Eigenmietwert, Schuldzinsen, Unterhalt) | -20’400 | +20’400 |
| Nettoeinkommen | -------- 73’200 |
--------- 74’000 |